Mietobjekt Cashflow - was es bedeutet und wie man berechnen

Der Cashflow ist wahrscheinlich die begehrtesten Rückkehr aus jeder Investition. Es scheint ratsam für die in Immobilien investieren daher zu verstehen, was es bedeutet und wie sie zu berechnen beteiligt.

was es bedeutet,

Der Cashflow ist alles ein Mietobjekt der Mittelzuflüsse weniger alle seine Mittelabflüsse. Betrachten Sie es als das ganze Geld fließt in wie Miete, Darlehensvaluta und Zinsen auf Bankkonten weniger alle das Geld fließt aus wie Betriebskosten, Schuldentilgung und Kapital Ergänzungen und Ihnen die Idee bekommen werde.

Wenn man über Cash-Flow spricht, ist es in der Regel bezogen auf Cash-Flow vor Steuern (RDA), die nicht berücksichtigt dauert der Besitzer Steuerpflicht. Es ist ein weiteres Beispiel, aber als Cash Flow nach Steuern (CFAT) bekannt. Dies bedeutet Konto für Steuerschuld und wird im Wesentlichen RDA weniger Steuerpflicht. Beide Zahlungsströme sind wichtig, um das Objekt Analyse und sollten von Immobilieninvestoren verstanden werden.

wie zu berechnen

Net Operating Income

weniger Schuldendienst

weniger Kapital Ergänzungen

sowie Darlehensvaluta

zuzüglich Zinsen verdient

= Cashflow vor Steuern (RDA)

Cashflow vor Steuern (RDA)

weniger Einkommensteuerschuld

= Cash Flow nach Steuern (cfat)

Werfen wir einen genaueren Blick auf die Berechnung.

Das Net Operating Income (NOI) ist grob geplanten Erträge abzüglich Leerstand Zulage weniger Betriebskosten. Der Schuldendienst ist die Summe Darlehen Zahlung (erste, zweite, dritte Darlehen), einschließlich Zins-und Tilgungszahlungen. Investitionen in das Anlagevermögen (abweichend von Wartung und Reparaturen) sind Verbesserungen am Haus mit einer Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr und wahrscheinlich zunehmen (nicht nur aufrecht zu erhalten) das Leben der Immobilie. Loan Erlöse beziehen sich auf die Erlöse aus späteren Finanzierung nicht auf die ursprüngliche Hypothek, wo Sie einen $ 40.000 zweite Hypothek zu erhalten könnten, um die Kosten für den Bau eines 40.000 $ Garage zum Beispiel decken erhalten.

Lassen Sie uns ein Beispiel an.

Sie haben eine Immobilie mit zehn Mietern jeweils eine Zahlung von $ 1.000 pro Monat Miete in Höhe von $ 120.000 pro Jahr. Sie schätzen eine Leerstands-und Kredit-Verlust von 5%. Das Anwesen hat einen Betriebsaufwand von 45.600 $ pro Jahr, und eine erste Hypothek in Höhe von 36.326 $ pro Jahr. Im Monat sechs, fügen Sie ein neues Dach auf Kosten von $ 20.000, und nehmen Sie einen $ 20.000 zweite Hypothek, um die Kosten dieser Konstruktion zu decken. Ihre Zahlung auf dieses Darlehens beträgt 881 $ für die restlichen sechs Monate. Was ist Ihre Immobilie CFBT?

Brutto geplanten Erträge 120.000

Weniger Leerstand 6.000

= Brutto-Betriebsergebnis 114.000

weniger Betriebskosten 45.600

= Net Operating Income 68.400

weniger Schuldendienst 37.206

weniger Kapital Zugänge 20.000

sowie Darlehensvaluta 20.000

RDA = 31.194

Wenn Ihre Steuerschuld im Jahr eins beträgt $ 7.000, als das, was ist Ihre Immobilie CFAT?

RDA 31.194

weniger Steuern fällig 7.000

cfat = 24.194

Ein letzter Gedanke. Der Schlüssel zur Prognose von Cashflows aus einem Mietobjekt Sie planen, kaufen wollen ist während Ihre Bewertung realistisch. Es ist besser, kleine oder negative Cashflows Sie planen, mit eigenen Mitteln als eine Überraschung auftreten, nachdem Sie die Immobilie erwerben zu behandeln antizipieren. Versuchen Sie, pie-in-the-sky Mieten zu vermeiden und stets alle Aufwendungen. Denken Sie daran, was Sie für den Cashflow zahlen eine Eigenschaft generiert, so werden Sie sicher wissen, was es am wahrscheinlichsten ist.
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